房企要在楼市回暖中加快转型

楼市半月谈

本报记者 夏金彪

部分重点城市的楼市逐步企稳，房企销售端出现向好迹象，头部房企销售回暖较快，正带动全国市场信心修复。据中指研究院发布的《2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，1-3月，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，为2022年以来首次实现增长。其中，TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。1-3月排名前三的房企是保利、万科和中海，分别录得权益销售金额885.8亿元、794.6亿元和784.9亿元。

今年以来，房地产政策不断优化，大力支持房地产刚性需求和改善性需求，各地也在因城施策，通过首套房贷利率下调、放松限购限售政策、加大购房补贴力度、支持多孩家庭、优化调整公积金等政策，提振了购房者的购房热情，房企销售资金得以回笼，“造血功能”不断恢复。

不过，应该看到，房地产市场回暖主要表现在一二线城市，更多城市还处在“止跌”阶段。目前，大部分三四线城市和弱二线城市虽有反弹，但市场仍然面临不小的压力。房企销售也存在分化，央企、国企及部分优质民企发展韧性较强，而中小房企普遍竞争力不足，一些房企还存在债务风险，由此来看，沿用多年的“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式已不可持续。

目前，我国房地产业经过前期快速发展阶段后，正逐渐进入成熟发展阶段，房地产市场已从总量短缺转为结构性供给不足。随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式亟待向“高质量发展”模式转型。未来的房地产市场将进入结构优化、品质提升的新发展阶段，不断满足人民群众的住房需求从“有没有”向“好不好”的重大转变。

从房地产发展的国际经验来看，海外很多房企也曾债台高筑，高负债的房企在遭遇经济低谷时，也曾经历破产清算或者被兼并收购的命运。“活下来”的房企在此后的经营文化和制度中，严格贯彻低负债经营理念，逐步降低外债依赖，严守财务纪律，重视现金储备。

目前，海外成熟房企普遍采用低杠杆的现房销售、租售混合经营等模式，以增加现金流收入的可持续性。随着房企开发销售业务增速的回落，持有运营也由过去的从属地位上升为战略地位，房企纷纷将“沉淀资产”盘活为产生良好现金流的资产。

比如，新加坡的凯德集团是“基金+REITs”的轻资产管理模式。日本三井不动产、住友不动产等则是覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。而中国香港的新鸿基、恒基等企业则侧重“开发+持有”的租售并举模式。

业内普遍认为，今年既是楼市回暖企稳之年，也是探索新发展模式的调整之年。随着疫情对经济的影响逐渐减弱，各项政策效果不断显现，房地产业深度调整或将进入收尾期，并有望步入成熟稳健的发展轨道。

对此，房企应把握楼市回暖契机，汲取海外成熟房企的经验，不断加快转型步伐，摆脱低水平的重复建设和单纯数量扩张的“路径依赖”，向“低杠杆、重运营、强服务”转型，进一步满足人民群众对住房市场高品质产品和服务的需求。